土地が１面で道路に接する場合
一般的に 宅地用として売買される不動産は 道路に面しているはずです。
そしてその道路は 一定の幅を持っていないといけません。
簡単に言うと、その幅は ４ｍ 以上であればＯＫです。
この４ｍとは、車が対面通行できる幅 と考えるといいと思います。
といっても どこを測って４ｍなのでしょうか？
次の極端な図をもとに説明します。
上記図のように 道路と土地が接するので
土地・道路・道路向かいの土地 と考えましょう。
対象となる 土地の両角 と その中点 の３か所（上記図 赤丸）を基準に
その道路に対して 反対側の境界 までの最短距離をそれぞれ測ります。
これが原則です。
実は道路の幅は 厳密には一定ではありません。
なので とりあえず上記の３か所を測る というわけです。
そして そのうちの 一番短い長さが
不動産業者等が明示する 前面道路幅員（土地から見て前面の道路の幅） となります。
上記の図は、
前面道路の幅が一定ではないケースです。
このようなケースの場合では
以下のように 自分の土地の一部を 道路として提供しなければなりません。
下図のように
道路（車が通行できる部分）を ４m確保する
ために、自分の土地を一定のルールに従って提供する
必要があります。
では、その 一定のルール とは何でしょうか？
それが、建築基準法で定められた「 中心線バック 」 というルールです。
道路の幅が ４ｍ に満たない場合、
原則として道路を挟む２所有者で
「 道路の中心から ２ｍ ずつ お互いに下がりましょう 」 という決まりです。
例えば、道路の幅が３ｍなら ４ｍ－３ｍ＝１ｍ を半分ずつ５０ｃｍ
お互いの土地を提供して４ｍの道路を確保しよう というルールです。
この中心線ルールが原則なのですが、
今回の図のように道路の幅が斜め（先細り）になっているケースでは、
異なる場合があります。
道路が斜めなら、セットバックされる線も斜めになることがあるのです。
図をもう一度よく見てみてください。
土地の左側は道路幅が５ｍありますが、
右にいくにつれて４ｍ、さらには４ｍ未満へとすぼまっています。
この場合、セットバックが必要な境界線（新しい道路の境目）は、
まっすぐではなく、自分の土地側に斜めに切れ込んでいくことになります。
つまり、
「右側の角だけが大きく削り取られるように敷地が減ってしまう」
という現象が起きてしまいます。
というのは、道路が斜めの場合に双方がセットバックしたら
デコボコのゆがんだ道路が作られてしまうからです。
ここに注意！不動産実務のチェックポイント
３か所の計測だけで 安心できない理由
赤丸の３か所がたまたま４ｍ以上あったとしても、その中間のどこかで４ｍ未満にすぼまっているポイントがあれば、そこから斜めにセットバックが発生します。
敷地面積が 減ってしまう（建築できる面積が減る）
セットバックした部分の土地は、自分の所有物であっても「道路」とみなされるため、塀を建てたり、建物の敷地（建ぺい率・容積率の計算）に含めたりすることは一切できなくなります。
まとめ
前面道路の幅が一定ではない土地を調査する際は、
単に３か所の数字を見るだけでなく、
「 道路の反対側の境界線が どのように傾いているか？ 」 までを
慎重に確認する必要があります。
現地調査でこのような「斜めの罠」の兆候を見つけたら、
すぐに役所の建築指導課へ行き、
「 正確なセットバックのライン（後退線）が どこになるのか 」 を
道路台帳図とともに確認するステップへ進みましょう。
